لحماية القانونية للمستثمر العقاري: قراءة في المرسوم رقم (33) لسنة 2020 بشأن المشاريع الملغاة في دبي

المقدمة

تُعدّ إمارة دبي نموذجاً عالمياً رائداً في تنظيم القطاع العقاري وجذب الاستثمارات الأجنبية، بفضل بيئتها التشريعية القوية التي لا تكتفي بوضع أطر النمو والتطوير فحسب، بل تمتد لتوفير الحماية القانونية الشاملة للمستثمرين في جميع الظروف. ولم تكن الطفرة العقارية العريضة بمعزل عن التحديات؛ إذ قد تواجه بعض المشاريع العقارية صعوبات تؤدي إلى تعثرها أو إلغائها نهائياً.

وفي إطار تعزيز الشفافية وحماية الحقوق المالية للجميع، أصدر حاكم دبي المرسوم رقم (33) لسنة 2020 بشأن "اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبي". يهدف هذا المرسوم إلى إعادة تنظيم آليات تصفية المشاريع المتعثرة وتسوية المطالبات عبر هيئة قضائية واحدة ومستقلة، بما يضمن استقرار البيئة الاستثمارية وترسيخ الثقة في السوق.

العرض: المحاور التشريعية والإجرائية للمرسوم (33) لسنة 2020

1. النطاق والاختصاص الحصري للجنة

بموجب المادة (6) من المرسوم، أصبحت اللجنة القضائية هي الجهة الوحيدة ذات الاختصاص الأصيل للنظر والفصل في كافة النزاعات، التظلمات، والطلبات الناشئة عن المشاريع العقارية التي يصدر قرار نهائي بإلغائها من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، أو المشاريع التي توقف تطويرها.

2. قاعدة منع التنفيذ الفردي وحماية المال الشائع

استناداً إلى المادة (10)، أورد القانون حظراً صريحاً على جميع المحاكم (بما فيها محاكم مركز دبي المالي العالمي DIFC) ودوائر التنفيذ بشأن نظر أو الاستمرار في نظر أي دعاوى أو طلبات تنفيذية فردية ضد المشاريع الملغاة.

• الغاية القانونية: إلغاء مبدأ "سبق الأسبقية" في استيفاء الحقوق؛ حيث يمنع التنفيذ المنفرد من قِبل دائن واحد على أصول المشروع أو حساب الضمان (Escrow Account)، ويستبدله بنظام التصفية الجماعية الشاملة لضمان توزيع حصيلة الأصول على كافة المشترين والمتضررين بنسبة وتناسب (قسمة غرماء).

3. صلاحيات التسييل والتصفية المالية

تتمتع اللجنة بصلاحيات قضائية وتنفيذية واسعة تتيح لها:

• حصر كافة أصول المطور والمشروع الملغى وحسابات الضمان الخاصة به.
• إعداد جدول توزيع نهائي يحدد أولويات الصرف واسترداد الأموال بعد اقتطاع مصاريف التصفية والرسوم المقررة.

الخاتمة

يُشكل المرسوم رقم (33) لسنة 2020 نقلة نوعية في فلسفة إدارة الأزمات العقارية؛ إذ كفل الانتقال من التقاضي التقليدي طويل الأجل إلى نظام قضائي متخصص وناجز. إنّ تكليف لجنة قضائية واحدة بحصر الأموال وتصفية الأصول يبرهن على حرص إمارة دبي الدائم على حفظ حقوق المكتتبين والمستثمرين، ويرسخ مكانتها كواحدة من آمن وأعدل الأسواق العقارية على مستوى العالم.

التوصيات

1. للمستثمرين والمشترين:

• المتابعة المستمرة لبيانات مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) والتحقق من القيد الرسمي للمشروع بحساب الضمان قبل دفع الأقساط.
• قيد المطالبات المالية فور صدور قرار إلغاء المشروع أمام "اللجنة القضائية الخاصة" وعدم رفع دعاوى فردية مستقلة لدى المحاكم العادية تفادياً لعدم الاختصاص وإهدار الوقت.

2. للمطورين والشركات العقارية:

• الالتزام التام بالضوابط والجدول الزمني للإنشاءات، والتعاون الكامل مع الهيئات التنظيمية لتفادي إدراج المشروع ضمن قوائم الإلغاء أو التعثر.
• الفصل التام بين الذمة المالية للمشروع العقاري بحساب الضمان وبين الحسابات التشغيلية الأخرى للشركة.

3.للباحثين والممارسين القانونيين:

• تسليط الضوء على القرارات السابقة الصادرة عن اللجنة القضائية الخاصة كمرجعية رئيسية في تطبيقات التصفية وتحديد أولويات الديون والتعويضات.

للمزيد من المعلومات او الاستشارات القانونية يمكنكم التواصل مع مكتب الصَفَر ومُشارِكوه. نحن هنا لمساعدتكم وتقديم المشورة القانونية التي تحتاجون إليها. تواصلوا معنا عبر 

+971 52 758 3267 -   reception@alsafarpartners.com  - www.alsafarpartners.com 

Written By: Mr. Habib Shammas - Specialized in Civil, Commercial Law and Property Law at Al Safar and Partners Law Firm.