فسخ عقد البيع العقاري بسبب إخلال المطور: الشروط والآثار القانونية في الإمارات

في ظل النمو العقاري الكبير في الإمارات العربية المتحدة، تزداد أهمية حماية حقوق المشترين في العقارات تحت الإنشاء. قد يحدث أن يخل المطور بالتزاماته التعاقدية، مما يدفع المشتري إلى طلب فسخ العقد واسترداد ما دفعه من أموال. فما هي الشروط التي تبيح فسخ العقد؟ وما الآثار القانونية المترتبة على ذلك؟

أولاً: الشروط القانونية لفسخ العقد بسبب إخلال المطور

وفقاً للقوانين الاتحادية والقوانين المحلية في الإمارات (مثل القانون رقم 13 لسنة 2008 في دبي "قانون تنظيم العلاقة بين المطورين والملاك في إمارة دبي")، يمكن للمشتري المطالبة بفسخ العقد في الحالات التالية:

• التأخير غير المبرر في التسليم: إذا تجاوز المطور الموعد المتفق عليه لتسليم الوحدة العقارية دون سبب قهري أو مبرر قانوني.
• التخلف عن تنفيذ الالتزامات الأساسية: مثل عدم الالتزام بالمواصفات المتفق عليها أو تغيير التصميم دون موافقة المشتري.
• التوقف عن التنفيذ: إذا توقف المطور عن العمل في المشروع دون مبرر، مما يشكل خطراً على استكماله.
• الإخلال بالضمانات القانونية: مثل عدم معالجة العيوب الإنشائية خلال فترة الضمان.
• عدم التسجيل الصحيح للعقد في دائرة الأراضي والأملاك.

ويشترط عادةً أن يتم إعذار المطور كتابياً ومنحه فرصة معقولة للإصلاح قبل اللجوء إلى الفسخ.

ثانياً: الإجراءات القانونية لفسخ العقد

إرسال إنذار رسمي للمطور: يطلب المشتري من المطور تصحيح الإخلال خلال مدة محددة (عادة 30 يومًا أو أكثر حسب العقد).

التقدم بطلب إلى الجهات المختصة: في حال عدم استجابة المطور، يمكن للمشتري رفع دعوى أمام المحكمة المختصة أو اللجوء إلى جهات مثل "هيئة التنظيم العقاري" (RERA) في دبي.

الحصول على حكم قضائي بالفسخ: يجب أن يصدر قرار من المحكمة أو الهيئة المختصة بفسخ الcontract واسترداد المبالغ المدفوعة.

ثالثاً: الشروط المطلوبة لطلب الفسخ

لكي يتمكن المشتري من المطالبة بفسخ العقد بسبب إخلال المطور، يجب توافر ما يلي:

1- وجود إخلال جوهري من جانب المطور (تأخير مفرط، توقف عن العمل، عيوب جسيمة…).

2- توثيق الإخلال بالمستندات والمراسلات، وتقديم إنذار رسمي يمنح المطور فرصة للإصلاح.

3- ثبوت حسن نية المشتري، أي عدم وجود إخلال من جانبه.

4- اللجوء إلى الجهات المختصة، سواء المحكمة أو دائرة الأراضي، حسب الأحوال.

رابعًا: الآثار القانونية لفسخ العقد

استرداد المبالغ المدفوعة: يحق للمشتري استعادة كافة الأقساط التي دفعها، بالإضافة إلى الفوائد القانونية إن وجدت.

تعويض الأضرار: قد يحكم القضاء بتعويض المشتري عن الأضرار الناتجة عن التأخير أو الإخلال.

إلغاء تسجيل العقد لدى الجهات المعنية: يتم إلغاء تسجيل العقد في سجلات دائرة الأراضي والأملاك بعد الفسخ.

إمكانية الحجز على أصول المطور: في بعض الحالات، يمكن للمشتري طلب الحجز على أصول المطور لضمان استرداد أمواله.

خامسًا: نصائح للمشترين

مراجعة العقد بعناية: قبل التوقيع، يجب التأكد من بنود التسليم والمواصفات والعقوبات على التأخير.

توثيق جميع المراسلات: الاحتفاظ بجميع الإخطارات والمراسلات مع المطور كدليل في حال النزاع.

الاستعانة بمستشار قانوني: يُفضل استشارة محامٍ متخصص في القانون العقاري لضمان الحصول على الحقوق كاملة.

أخيرا، يعد فسخ عقد البيع العقاري بسبب إخلال المطور إجراءً قانونياً مشروعاً في الإمارات، لكنه يتطلب اتباع الإجراءات الصحيحة وتقديم الأدلة الكافية. لذا، على المشترين الحرص على فهم حقوقهم والتزامات المطورين لتفادي النزاعات أو الخسائر المالية.

للحصول على مساعدة قانونية مفصلة، يُنصح بالتواصل مع المختصين في القانون العقاري الإماراتي أو الجهات الرقابية مثل (RERA) في دبي أو (DMT) في أبوظبي.

مكتب الصَفَر ومشاركوه للمحاماة والاستشارات القانونية على أتم الاستعداد لتقديم المشورة القانونية اللازمة وفقاً للقوانين الإماراتية. تواصلوا معنا لأي استفسارات قانونية على الرقم والبريد الالكتروني التالي: 0527583267 reception@alsafarpartners.com  - www.alsafarpartners.com 

Written By: Ms.Amna Abozomam - Legal Consultant in the Real Estate Department at Al Safar and Partners Law Firm